不動産贈与登記（生前贈与）
大切な財産を、相続によらず、生前に贈与をすることで、「譲りたい人」に「確実」に引き継ぐことができます。
財産の中に不動産がある場合、手続きとして「贈与」を原因とする所有権移転登記（名義変更の登記）が必要となります。それに伴い、贈与契約書を作成することも必須です。
なお、贈与の登記をするにあたり、贈与税や遺留分など、注意すべき点もあります。特に贈与税に関して、税法上の細かい制度や特例については、税理士さんへのご相談の必要も出てくることもございます。当事務所にご相談いただければ、必要に応じて、信頼できる税理士さんへのご紹介も可能です。
不動産の生前贈与は最終的に登記が必要になります。よって、生前贈与の最初のご相談は、登記の専門家である司法書士に、どうぞお気軽にご相談ください。
このページでは、必要書類や手続の流れについても、わかりやすく説明していますので、贈与の手続きの際の参考にしてください。
不動産贈与（生前贈与）登記とは
「贈与」とは、「不動産等の財産を相手（受贈者）に無償で譲り渡す」ことです。
不動産の贈与をする場合は、贈与者と受贈者との双方合意のうえ契約を結び、名義変更の登記をしておかなければ、第三者にそのことを主張することができません。
不動産を、知り合いなどの第三者に贈与することもありますが、ご相談が多いケースとしては、「親子間の贈与」や、「夫婦間の贈与」です。これは、相続対策の一つとして検討され、自らの生前に相続人へ贈与する（いわゆる生前贈与）として、多くの方が利用されています。
生前贈与をする際には、贈与税の負担があることを、頭に入れておかなければなりません。不動産の生前贈与をする場合は、一度に全部を贈与してしまうと、贈与税が高額になってしまいます。このため、贈与税の負担が無い範囲で、不動産の持分（一部）を毎年少しずつ贈与し、確実に相続財産を減らすといった形の相続税対策をされる方が多いのです。
生前贈与のメリットは？
将来の相続による争いごとを減らせる（争続対策）
あらかじめ自分の意思で、確実に財産を「譲りたい人」に「確実に」引き継ぐことができます。引き継がれた財産は、その後「その人が保有・管理している」という既成事実ができますので、将来相続人間で、遺産分割による争いごとが減ります。
将来の相続税の負担を減らせる（相続税対策）
生前贈与により財産を減らすことで、将来の相続税の負担を減らせます。
ただし、贈与税の負担についての考慮は必要です。贈与税がかからない方法で、少しずつ長年に渡り生前贈与することや、夫婦間、親子間の贈与税控除の特例を利用して贈与する、など慎重にすることが重要です。
遺言の手続きよりも気軽
取得した際の税金の違いはあるものの、「譲りたい人にあげる」ということでは、遺言と贈与の効果は同様です。
しかし遺言を作成するということが、思いのほか抵抗がある方も多く、また、手続きも煩わしいので、すぐに行動に移せない、といったことがよくあります。それに比べて、贈与の手続きは、不動産の財産などを、「あげます」「もらいます」という意思表示をし、成立する「契約」ですので、比較的手続きも簡単に、気軽にすることができます。
生前贈与の注意すべき点は？
原則、贈与税がかかる
贈与は、贈与者が財産を譲りたい人（＝受贈者）に無償で譲り渡す契約ですが、原則として贈与税がかかります。贈与税の納付義務者は受贈者ですので、贈与を受け取った人の住所がある税務署に申告をする必要があります。
申告は、贈与を受けた翌年の２月１日から３月１５日までの間に申告書を提出します。
なお、生前贈与は「非課税」で行える場合もあります。ご自分が非課税になるケースか、充分検討したうえで贈与をする必要があるでしょう。
不動産取得税等がかかる
特例などを利用して、贈与税がかからない形にしても、不動産取得税や登録免許税といった税金がかかります。これは、贈与税のように、特例で非課税になることはありません。（登録免許税は、贈与に限らずあらゆる登記手続きに必要です。）
不動産取得税は、不動産を取得した人が、その不動産の所在地である都道府県に納める税金です。取得した日から６０日以内に不動産取得申告書を都道府県税事務所等に提出する必要があります。
なお、相続（遺言）により不動産を取得した場合は、不動産取得税はかかりません。この点も併せて検討し、本当に生前贈与をしたほうがいいのか（相続時に不動産を移転したほうがいいのか）お考えになるのが良いでしょう。
手続きの流れ
１●ご来所・ご相談｜まずは無料相談をご利用下さい
贈与登記について迷われている方、ご相談等、まず無料相談をご利用下さい。固定資産税評価証明をご持参頂ければ、費用のお見積りができます。（実費等も発生しますので、確定金額ではありませんが、大まかな見積もりが可能です。）
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２●必要書類の収集・お預かり｜住民票・印鑑証明書の取得・お預かりをします
司法書士が収集できる書類はお任せいただけます（ご自分で取得していただきたい書類もございます。それについては、ご来所時にご説明させていただきます。）
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３●贈与契約書等、必要書類の作成｜司法書士が作成します
司法書士が、不動産贈与手続きに必要となる贈与契約書等の必要書類を作成いたします。
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４贈与契約書・委任状等への署名押印｜登記に必要な書面に署名押印して頂きます
司法書士が、作成した贈与契約書、登記申請委任状等に署名捺印していただきます。また、贈与者のご本人確認もさせていただきます。
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５●法務局で登記申請します｜司法書士が代理申請します
司法書士が、登記申請の代理をいたしますので、ご依頼者様が法務局へ赴く必要はありません。法務局へ登記申請してから約１～２週間で登記が完了します。
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６●登記完了書類等のお渡し｜郵送も可能です
登記識別情報通知、登記完了証、登記事項証明書等をお渡しいたします。郵送によるお渡しも可能です。
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７●贈与税申告・納税の手続き｜申告・納税をする場合があります。
贈与税が発生する場合、または、相続時精算課税制度を利用した場合などは、贈与税の申告が必要です。
不動産贈与登記の必要書類
１．不動産の登記権利証（または、登記識別情報）
２．贈与者の印鑑証明書（発行後３ヶ月以内のもの）
３．受贈者の住民票（３ヶ月以内のものである必要はありません）
４．固定資産評価証明書（原則、ご自分で取得をお願いします）
※上記書類は、ご相談時にご準備いただく必要はございません。ご来所いただきました際に、ご説明をさせていただきます。
不動産贈与登記の手続き費用
不動産贈与登記の司法書士報酬
- 贈与登記申請→４万円～
- 贈与契約書の作成→＋１万円
【下記費用は必要に応じて増加します。ご自分で必要書類の取得や作成される場合は、これらの費用は不要です。】
- 住民票の取得）→１通１０００円
- 不動産評価証明書の取得→１通１０００円
相続登記の登録免許税額および実費について
| 内容 | 実費 | |
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①登録免許税 |
固定資産税評価額の2．0％
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②住民票の取得 |
１通３００円前後 （役所により異なります） |
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③固定資産税評価証明書 |
１通３００円前後 （役所により異なります） |
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④登記簿謄本取得
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事前調査（登記情報取得） |
１通３３５円（※H28.10～改定） |
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事後取得用 |
１通６００円 | |
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⑤その他、郵送費、交通費等 |
実費分のみいただきます。
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